청약 당첨 됐는데 돈이 없다면? 계약금 중도금 잔금 준비하는 방법

청약 당첨 시 돈이 없는 경우 자금 준비 방법

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부동산 시장이 잠시 주춤하고 있지만, 그래도 내 집 마련의 꿈은 많은 분들이 목표로 하고 있습니다. 아파트 가격이 너무 높아 청약 당첨을 노리고 계신 분들도 많이 있으실 텐데요, 청약이 당첨되더라도 자금 준비를 어떻게 해야 할지 몰라서 시도도 하지 못하고 계신 분들도 있습니다. 그런 분들을 위해 청약이 당첨됐을 때 계약금, 중도금, 잔금 등을 어떻게 지불하고 준비하는지 방법을 알아보겠습니다.

단계별 자금 준비 요건

분양 당첨 후 각 단계별로 필요한 자금을 어떻게 확인할 수 있는지, 필요한 자금의 요건과 기준은 어떻게 되는지 분류하여 기재하겠습니다.

계약금

분양 당첨 계약금은 분양 구역마다 다르게 설정됩니다. 지방의 경우 10%정도에서 수도권은 20%까지 설정되기도 합니다. 특히 서울이나 서울에 가까운 경기도권인 경우 20%로 설정되는 경우가 많습니다. 청약 당첨 분양 계약금을 확인하는 곳은 청약 홈에서 당첨된 아파트를 클릭하면 볼 수 있습니다. 당첨된 아파트의 분양공고문 안에 계약금이 기재되어 있으니 꼭 확인하시고 준비하시길 바랍니다. 계약금은 대출 등을 통하기보다 직접 준비하시는 것이 좋습니다. 만약 부모님의 지원이 필요한 경우, 도움이 될 만한 포스팅을 작성한 것이 있어 아래 링크 남겨드립니다. 현금인출 국세청 통보 기준에 관련된 글입니다.

현금인출 국세청 통보 기준(자금출처조사) 총정리

중도금

중도금은 대부분의 경우 60%를 6번에 나눠서 납부하도록 되어있습니다. 집단 대출이 가능한 항목입니다. 눈여겨 보실 부분은, 투기과열지역은 40%, 조정지역은 50%까지 대출이 가능하다는 점입니다. 즉 투기과열지역의 20%, 조정지역의 10%는 본인의 자금을 마련해서 납부해야 합니다. 혹시 중도금 납부 기간 내에 나머지 금액을 준비하지 못하시는 경우라면, 계약을 포기하지 마시고 연체하시면 됩니다. 연체료만 내면서 자금을 마련한다면 무리 없이 분양을 진행할 수 있습니다.

일반 분양 잔금

잔금일이 되기 전, 대출 가능 금액을 정리하기 위해 각 은행들이 분양된 아파트에 대해 감정을 하게됩니다. 이 감정 가격을 기준으로 최고 대출 금액이 얼마나 되는지 결정됩니다. 유의하셔야 할 투기과열지역과 조정지역의 대출 한도는 아래와 같습니다.

• 투기과열지역: 9억까지는 40%, 9억에서 15억 까지는 20%
• 조정지역: 9억까지 50%, 9억에서 15억까지 30%

대출 대상이 되는 금액이 구분되어 있는 것은 상속, 증여세를 적용하는 것과 같이 해당 금액까지 분리해서 적용하게 됩니다. 13억 아파트는 13억에 대해서 20%만 잔금대출이 되는 것이 아니고, 9억까지는 40%로 책정, 9억에서 13억까지인 4억에 대해서는 20%를 적용하는 것입니다. 아래 표를 보시면 대출 기준이 적용되는 원리를 알 수 있습니다.

투기과열지역	9억의 40%	4억의 20%	총 대출 한도금액
투기 과열지역 분양 가격 13억	3억 6천만원	8천만원	총 4억 4천만원
조정지역	9억의 50%	5억의 30%	총 대출 한도금액
조정지역 분양가격 14억	4억 5천만원	1억 5천만원	총 6억원

투기과열지역 및 조정지역이 아닌 경우 70%까지 가능한 점, 개개인의 신용 상태에 따라 최대 대출한도 금액까지 대출 집행이 되지 않을 수 있는 점 참고하시면 되겠습니다.

 

15억 원이 넘는 아파트는 대출이 불가한 점 때문에 고민이 많으실 텐데요, 은행들도 대출을 해야 영업이익을 얻을 수 있기 때문에 감정 가격을 15억 이상으로 책정하지 않습니다. 실제 분양권 거래 가격이 15억 원 이상이라 하더라도 감정 가격을 14억원 대로 책정하여 일정 부분 대출을 가능하도록 설정하기 때문에, 청약 당첨이 된 경우라면 감안하셔서 자금 준비를 하시면 됩니다.

조합원 분양가 적용 잔금

조합원 분양가는 일반 분양가와는 금액 차이가 있는 것을 알고 계실 것입니다. 보통 조합원 분양가는 일반 분양가의 30% 에서 50%까지 할인된 금액으로 책정됩니다. 만약 현재 시세가 11억원인 아파트라고 하더라도, 조합원 분양가가 3억 7천만 원이라면, 대출금 한도는 3억 7천만 원이 됩니다. 입주권 매수를 준비하시는 분들이라면 조합원 분양가의 대출금 한도를 확인하시고 잔금 준비를 하셔야 합니다. 일반 분양의 11억 원 기준 대출금액보다 최대 한도가 적어지기 때문입니다.

계약금, 중도금, 잔금 대출에대해 알아보았고, 그 외 분양 당첨이 되었을 때 확인해야 할 사항들에 대해 알아보겠습니다.

중도금 대출 시 실 거주 의무 여부

수도권의 분양가상한제 적용 지역은 중도금 대출을 받을 경우 실제로 거주해야 할 의무가 있습니다. 아래에 수도권 분양가 상한제 적용 지역을 표로 정리해두었으니 분양 당첨 지역에 해당하시는지 꼭 확인해보세요. 아래 표에 있는 지역에 당첨이 되셨다면 반드시 실 거주를 하셔야 합니다.

서울	13개구	강남, 서초, 송파, 마포, 성동, 동작, 강동, 영등포, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문
	강서	방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡
	노원	상계, 월계, 중계, 하계
	동대문	이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, 회기, 전농
	성북	성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동소문동2~3가, 보문동1가, 안암동3가, 동선동4가, 삼선종 1~3가
	은평	불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌
경기	광명	광명, 소하, 철산, 하안
	하남	창우, 신장, 덕풍, 풍산
	과천	별양, 부림, 원문, 주암, 중앙

수도권 분양가상한제 적용지역이 아닌 경우에는 실 거주의 의무는 없습니다. 중도금 대출을 받으려면 실거주해야 한다는 말은, 조정지역의 중도금 대출 시 요구되는 전입신고 조건이 잘못 알려진 경우입니다. 조정지역에서 중도금 대출을 받을 때는 6개월 이내에 전입신고를 해야한다는 조건이 있습니다. 즉 실거주의 의무는 아닙니다. 꼭 주의하셔야 하는 점은, 실거주의 의무가 아니더라도 전입신고를 하셔야 한다는 부분입니다. 전입신고를 하지 않을 경우 대출금이 전액 상환되고, 3년 간 주택담보대출이 불가능합니다. 전입신고를 하지 않고 바로 전세로 돌린 다음 3년간 보유만 하고 있는 방법도 있을 수 있습니다.

청약 당첨된 아파트 전세로 돌리기

잔금은 준공 후 60일 이내에 지급해야합니다. 그런데 위에서 잠시 언급한 전입신고를 하지 않고 전세로 아파트를 내놓는 경우 등 때문에 잔금 날이 다가올 때는 전세가 아주 많이 매물로 나오게 됩니다. 한 번에 많은 전세 매물이 나오다 보니 전세 가격이 평균 가격보다 내려간 채로 설정되게 됩니다. 평균 전세 가격을 생각하고 자금의 융통을 계획하셨다면 갭 차이가 억 단위로 차이 날 수 있기 때문에 최대한 평균 전세 가격으로 매물 가격이 회복한 다음 전세를 내는 것이 좋겠습니다.

최대한 투자금이 적게 들어가도록 청약 당첨 진행하는 방법

전세 금액이 평균대로 회복될 때까지 최대한 적은 투자금액으로 기다릴 수 있는 방법은 어떤게 있을까요? 위에 기재한 내용을 기준으로 방법을 안내드리겠습니다.

1. 우선 잔금을 집단 대출을 통해서 납부합니다. 부족한 금액이 있다면 가족이나 지인에게 차용증을 쓰고 돈을 빌리거나, 신용대출을 하는 등 잔금을 치를 자금을 마련하고, 전입신고를 꼭 합니다. 
2. 보통 잔금 기한이 지난 후 6개월이 지나는 시점을 기준으로 전세 매물이 사라지고, 전세금이 하락 이전의 평균 가격으로 정상화됩니다.
3. 전세금이 정상가가 되기 이전 6~7개월 정도는 이자를 내면서 기다리다가, 정상가가 되었을 때 전세 매물을 내 입주를 합니다.
4. 전세금으로 받은 돈으로 대출금을 상환합니다.

이렇게 진행하게 되면 최소한의 이자를 부담하고 당첨된 아파트를 구매할 수 있게 됩니다. 이자가 아까워서 청약 당첨된 아파트를 포기하는 것은 너무 좋은 기회를 놓치는 것입니다. 청약 당첨 후 분양권 판매를 고려하실 수 도 있지만, 제가 기재한 것처럼 청약 당첨 후 필요한 돈을 계산하고 자금 조달하는 방법이 있으니 꼭 자세히 알아보시고 투자하는데 도움이 되었길 바라겠습니다. 한 가지 주의해야 할 점은, 너무 외진 곳에 있거나 단지가 아닌 나홀로아파트인 경우 등, 전세 거래가 활발히 이루어지지 않는 타입의 아파트는 피하는 것이 좋다는 것입니다.