공동주택(아파트, 빌라) 공시 가격 확인하는 방법과 취득세, 양도세
부동산의 공시가격 확인하는 방법 중 공동주택의 공시 가격을 확인하는 방법에 대해 알아보려 합니다.
공동주택은 아파트, 다세대주택, 연립주택 등으로 나누어집니다.
- 아파트: 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택
- 연립주택: 주택으로 쓰이는 한 동의 바닥면적이 총 합 660제곱미터를 초과하고 4층 이하인 주택
- 다세대주택: 주택으로 쓰이는 한 동의 바닥 면적이 총 합 660제곱미터 이하이고 4층 이하인 주택
공동주택(아파트, 빌라) 공시가격 확인 방법
공동주택의 공시가격 확인은 부동산 공시 가격 알리미에서 할 수 있습니다. 별도의 로그인 없이 아파트, 빌라의 주소를 입력하면 공시가격조회가 가능합니다.
첫 화면에서 전자열람 바로가기를 클릭한 후 확인하고자 하는 주소지의 정보를 입력하면 21년 공시가와 22년 공시 가격을(2022년 5월 기준) 확인할 수 있습니다. 공시 가격의 변화 내역을 확인할 수 있는 방법입니다.
공시 가격을 확인하는 이유 중 하나는 공시 가격이 1억 원이 넘지 않을 경우 매수 시 취득세율이 1%이기 때문입니다. 집을 여러채 소유하고 있더라도 새로 사는 1억 이하 주택의 취득세율은 1%이기 때문에 투자를 위해 부동산을 매수하는 분들께 중요한 정보입니다.
1억 이하의 주택을 소유하고 있을 경우에는 소유 주택수 계산에서도 제외됩니다. 조정지역, 비조정지역과 무관하게 제외되기 때문에 2 주택, 3 주택 매수 취득세를 계산할 때 중요합니다.
조정지역에서 2주택자의 경우 취득세를 8% 납부해야 하고, 3 주택인 경우 12%를 납부해야 하기 때문에 1억 이하 공동주택을 매수할 때의 1% 취득세, 그리고 보유 주택수 계산 제외는 상당히 큰 혜택으로 볼 수 있습니다. 이런 이유 때문에 조정지역에서 1억 이하 주택의 매매가 활발하게 이뤄졌습니다.
공시 가격이 중요한 이유
취득세와 양도세 등 부동산에 부과되는 세금은 공시 가격을 기준으로 계산됩니다. 2022년 기준으로 공시 가격 효력 날짜는 4월 29일이었습니다. 공시 가격이 1억 원 이하였다가 1억 원 초과로 올라간 경우 4월 29일 이전에 잔금을 치러서 매도를 마무리 지었어야 취득세 1%의 혜택을 받을 수 있었던 것입니다. 혹시 보유하고 있는 주택의 매도를 고려하는 경우에도, 공시 가격이 1억 원 이하인지 초과인지를 살펴서 중과세를 피할 수 있는 방법이 있을지 확인해야 합니다.
1억 이하 공동주택 매도 시 주의사항
주의할 점은, 양도세의 경우 1억 이하의 주택도 주택수에 포함된다는 것입니다. 1 주택자라면 크게 우려할 사항이 아니겠지만, 2 주택 이상 보유하고 있는 경우 어떤 부동산을 매도하느냐에 따라 양도세가 상이합니다. 1억 원 이하 주택과 이상인 주택을 보유하고 있을 때, 비싼 부동산을 매도하게 된다면, 중과세, 양도세율, 지방세가 오른 금액의 절반 이상으로 산정되게 됩니다.
2 주택자 매도 시 양도세를 줄이는 방법
3 주택 이상인 경우에는 해당사항이 없지만, 2 주택자의 경우 1억 이하 주택 포함 2 주택자는 특례가 주어집니다. 1억 이하 주택을 먼저 매도할 경우 일반과세로 부과되는 것입니다. 만약 1억 이하 주택이 2채, 이상인 주택이 1채 있는 경우라면, 1억 이하 주택을 먼저 팔면서 중과세를 부담하고, 두 번째 1억 원 이하 주택을 판매할 때 특례를 적용받아 일반과세로 진행가능합니다. 마지막 공시가 1억원 이상 주택은 2년 이상 거주, 실거주 등의 1 주택 비과세 조건을 채우고 나면 비과세로 매도 가능합니다.
양도세 계산 시 주택수 제외되는 경우
취득세는 1억 원 이하 주택이 보유 주택수에서 제외되는 반면, 양도세는 기준이 다릅니다.
- 수도권, 광역시, 특별시를 제외한 지방에 있는 3억 원 이하의 주택
- 수도권, 광역시, 특별시의 경우는 읍, 면 지역에 있는 주택
양도세 일반과세 계산 방법
조정지역에 5억짜리 아파트와 1억짜리 아파트, 그리고 지방에 3억짜리 빌라가 있다고 가정하겠습니다.
조정지역에 있는 1억짜리 아파트를 먼저 매도할 경우, 2 주택 중과세를 부과받게 되고, 지방의 3억짜리 빌라를 팔 때는 일반과세로 진행됩니다.
지방에 있는 3억짜리 빌라를 먼저 매도할 경우, 일반과세로 진행되고, 이후 조정 지역의 1억짜리 아파트를 팔 때는 2주택 특례로 일반과세로 진행할 수 있습니다.
중과세를 피해 매도할 수 있는 방법을 꼭 숙지하여서 매도 시 피할 수 있는 세금을 피하는 것이 좋겠습니다.
헷갈리실 경우 취득세는 1억 원 이하, 양도세는 지방 3억 원 이하로 기억해주시면 되겠습니다.
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